LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS POUR LA VENTE
Le vendeur doit fournir à l'acquéreur, dès le compromis de vente, des diagnostics : amiante, plomb, termites, etc. Réalisés par un professionnel certifié, ces diagnostics immobiliers obligatoires renforcent la protection de l'acquéreur et celle du vendeur.
Il s'agit bien d'une obligation : le notaire ne laissera aucune vente se réaliser sans la fourniture des diagnostics. Nous vous conseillons de ne pas attendre, et de faire réaliser l'ensemble des diagnostics avant que le notaire ne vous le demande, pour plusieurs raisons :
- La surface loi Carrez est une information très importante que nous vous recommandons de faire apparaître dans votre annonce.
- Depuis le 1er janvier 2011, vous devez indiquer dans votre annonce la classe énergie du logement, et pour la connaître, réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Les diagnostics ne constituent qu'une obligation d'information : quel que soit le résultat des diagnostics, la vente peut être réalisée, et le vendeur n'est jamais tenu de réaliser des travaux.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
L'information prend la forme d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente. Le DDT est en réalité tout simplement le regroupement de l'ensemble des diagnostics.
Selon le type de bien, la date de construction et la localisation du logement, il n'y a pas les mêmes diagnostics à réaliser. Par exemple, le diagnostic plomb n'est obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949, le diagnostics termites ne concerne que certaines zones considérées comme à risque, etc.
Pour savoir les diagnostics obligatoires dans votre cas, il vous suffit de répondre à quelques questions.
L'importance de remettre les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente dont il constitue une annexe obligatoire.
La fourniture des diagnostics est importante pour l'acheteur puisqu'elle lui garantit une meilleur connaissance du bien. C'est également une formalité capitale pour le vendeur puisqu'elle lui permet d'éviter nombre de litiges après la vente.
En revanche, si le vendeur ne joint pas les diagnostics obligatoires, il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de son acquéreur. Autrement dit, si après la vente, l'acquéreur découvre la présence de plomb, d'amiante, de termites ou si l'installation de gaz ou d'électricité est dangereuse, il peut engager la responsabilité du vendeur afin de lui demander un dédommagement.
Si vous ne fournissez pas l'état des risques et pollutions, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Vous avez donc tout intérêt à remettre ce diagnostic !
Rappelons toutefois que les diagnostics ne constituent qu'une obligation d'information. Quel que soit le résultat d'un diagnostic, la vente peut être réalisée : il est parfaitement possible de vendre un bien avec de l'amiante, du plomb, etc ! Par ailleurs, rien n'oblige le vendeur à effectuer des travaux ni à les supporter financièrement mais, bien évidemment, le candidat acquéreur est totalement libre de négocier le prix lorsqu'il prend connaissance du contenu des diagnostics.
Faire établir les diagnostics
Pour faire établir ces diagnostics, vous devez vous adresser à un diagnostiqueur présentant les compétences et assurances requises et qui doit, en outre, depuis le 1er novembre 2007, être certifié, c'est-à-dire avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques. Seuls le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par un particulier.
Les autres informations
Avant d'acheter, il est conseillé de ne pas se contenter des diagnostics immobiliers obligatoires qui ne portent d'ailleurs que sur les parties privatives.
Si vous achetez un appartement dans un immeuble collectif, il faut passer au crible la copropriété en se penchant notamment :
- sur les diagnostics relatifs aux parties communes ;
- sur le règlement de copropriété qui détermine les droits et obligations des copropriétaires ; le vendeur doit vous en permettre la consultation ;
- sur la bonne ou mauvaise gestion de la copropriété.
S'il s'agit d'une maison individuelle, il est notamment utile de s'intéresser :
- à l'éventuel présence de servitudes (droit de passage par exemple) ;
- en présence d'une piscine, au système de sécurisation installé ;
- en présence d'une installation de récupération d'eau de pluie, à l'état de celle-ci.
De manière générale, avant d'acheter, il convient de s'intéresser au bien dans toutes ses composantes et à son environnement.
